El 7 de Diciembre de 1999, la Gaceta Oficial de la República de Venezuela publicaba la Ley nº 36.845 de Arrendamientos inmobiliarios con un preámbulo en el cual figuraba lo siguiente: “El proyecto que se presenta, logra evitar esa anacrónica situación por cuanto precisa lo relativo a la fijación del canon máximo mensual de arrendamiento de inmuebles, dejando esta actividad circunscrita a la esfera administrativa con los correctivos necesarios que impone la situación económica general del país, y trasladando al organismo judicial ordinario el conocimiento y decisión de todas las demás materias inquilinarias (desalojos, reintegros por cobro de sobre alquileres, etc.). Por otra parte, se crea en beneficio del inquilino la figura de «LA PRORROGA LEGAL U OBLIGATORIA» que necesariamente debe conceder el arrendador al inquilino que ha suscrito un contrato de arrendamiento”
Sigue un articulado, del cual extraigo los elementos más destacables del mismo:
Artículo 6: Se declara ilícito el arrendamiento o subarrendamiento de las viviendas urbanas o suburbanas que no posean las condiciones elementales mínimas de sanidad y habitabilidad. Están comprendidas en este caso, especialmente, las viviendas comúnmente llamadas «ranchos», que son aquellas construidas con materiales inadecuados o perecederos, tales como tablas, latas y cartones, que carecen de servicios de infraestructura primaria. En consecuencia, nadie estará obligado a pagar arrendamiento por viviendas de esta clase.
Artículo 13: El arrendatario o subarrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados,
Artículo 29: La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto-Ley, estará basada en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representado en Unidades Tributarias:
a) Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias 6 % anual
b) Con un valor de entre 4.201 y 8.400 Unidades Tributarias 7 % anual
c) Con un valor de entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias 8 % anual
d) Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias. 9 % anual
Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, del un lapso máximo de tres (3) años.
Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero.
Artículo 89: Con el objeto de estimular la participación de la iniciativa privada en la construcción de viviendas en conformidad con la Ley del Subsistema de Vivienda y Política Habitacional, el Ejecutivo Nacional podrá declarar de interés social determinados proyectos que tengan por objeto la edificación de viviendas para ser arrendadas a cánones razonablemente bajos. Los ingresos por concepto de arrendamientos quedarán exentos del pago del impuesto sobre la renta por un lapso de diez (10) años contados desde la fecha de terminación de la construcción.
Pero no fue hasta el 12 de Noviembre del 2011, que Hugo Chávez rubricó el Decreto nº 8.587 sobre el Reglamento de la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en que establece:
Artículo 5º. Todos los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, habitación, pensión o viviendas estudiantiles, deberán ser revisados por funcionarios de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda,
5. Monto en números y letras por la cantidad de bolívares que deben ser cancelados por concepto de canon de arrendamiento.
8. Estado de conservación en el cual se encuentra el inmueble.
12. Resolución mediante la cual la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda establece la regulación del canon máximo de arrendamiento que debe pagarse por el inmueble.
Artículo 18. Para la determinación del valor del inmueble, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda deberá utilizar la siguiente formulación:
VAI = VR x (1 – K/100) x Vs x Vg
En donde:
- VAI = Valor Actual del Inmueble
- VR = Valor de Reposición del costo del inmueble
- K = Porcentaje de Depreciación del Inmueble, el cual se determina según la tabla ubicada en el Artículo 21 del presente reglamento.
- Vs = Coeficiente de Vulnerabilidad Sísmica
- Vg = Variación geográfica
Artículo 23. La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles indicados en el artículo 1° de la ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda, estará basada en el siguiente porcentaje de rentabilidad:
3 % de rentabilidad anual sobre el Valor del Inmueble establecido de acuerdo a la formulación del Artículo anterior para los inmuebles pertenecientes a un multiarrendador.
5 % de rentabilidad anual sobre el Valor del Inmueble establecido de acuerdo a la formulación del Artículo anterior para los inmuebles pertenecientes a un pequeño arrendador.
Artículo 24. Obtenido el valor del inmueble de conformidad a lo establecido en los Artículos precedentes se debe aplicar la siguiente fórmula: CA = (VI/12) x %RA
En donde:
- CA = Valor del Canon de Arrendamiento.
- VI = Valor Actual de la Vivienda, que resulta de la aplicación de la fórmula:
VI = (VAI/MCI) x MCV
En donde:
VAI = Valor Actual del Inmueble.
MCI = Es el valor del total de metros cuadrados de áreas vendibles del inmueble.
MCV = Metros cuadrados de la vivienda.
- %RA = el porcentaje de rentabilidad anual de acuerdo a lo establecido en el Artículo 23° del presente reglamento.
Artículo 74. A los efectos de poder determinar las causas justificadas para la falta de pago del canon, establecido en el numeral primero del artículo 83 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se considerarán las siguientes:
- Cuando el arrendatario padezca de una enfermedad grave en estado terminal.
- Cuando al arrendatario le sea declarado una incapacidad temporal por parte del Instituto Nacional de los Seguros Sociales.
- La insolvencia económica por un período de cuatro meses consecutivos y comprobables.
- La insolvencia económica por un período de cuatro meses consecutivos de adultos mayores.
- Cuando el arrendatario se insolvente debido a una causa de fuerza mayor.
Artículo 80. Las organizaciones o movimientos sociales tendrán las siguientes prerrogativas:
- Participación activa y protagónica en la construcción, planificación, ejecución de las políticas nacionales en materia de arrendamientos de vivienda, habitaciones, pensiones o viviendas estudiantiles.
- Ejercer actos de conciliación en sus sedes, entre arrendadores y arrendatarios como medio alternativo para la resolución pacífica de los conflictos.
- Ejercer la contraloría social de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
DE LA VOLUNTAD A LA REALIDAD
Fue una Ley y un Reglamento para favorecer a los inquilinos, evitar las especulaciones en el precio de los alquileres y dictar normas para evitar los desahucios por intereses económicos de los propietarios. Una Ley de las más progresistas existentes en cualquier país, que seguramente las diversas asociaciones de inquilinos o de afectados por los desalojos desearían que se implantaran en nuestro país.
Pero, ¿Que ocurrió? Pues que la buena voluntad legislativa chocó de frente con una realidad: La propiedad privada inmobiliaria, y como ésta, al igual que el resto de propiedad privada estaba consagrada en la Constitución, los tenedores inmobiliarios realizaron una huelga de contratos, prefiriendo tener las viviendas vacías antes de someterse a la Ley y Reglamento señalados, lo que ocasionó un auténtico problema de alojamiento, con muchas familias sin vivienda y un gran parque de viviendas vacías.
¿Cuál era el problema? Que dentro del sistema capitalista consagrando la sacrosanta propiedad privada, las buenas voluntades de poco sirven. Servirían si paralelamente a la citada Ley y Reglamento, se hubiera articulado la expropiación forzosa de aquellos inmueble infrautilizados, pero esto no estaba en la agenda del Socialismo del Siglo XXI, ni con perspectiva de construir una sociedad socialista.
Como conclusión, tal como pongo por título este escrito “No se puede jugar al ajedrez con las normas del parchís”, que son las normas del sistema de oferta y demanda en las cuales no se puede limitar la rentabilidad del capital a no ser que sea fruto de una gran revolución en todos los órdenes sociales. De no ser así, en lugar de jugar al ajedrez, se juega al parchís, aunque se intente disimular en dos o tres jugadas, pero al final las normas son las que dominan el juego.
Josep Cónsola
Junio 2026
